金陵晚报7月17日报道 北京、上海已经相继开征二手房土地增值税，南京会不会立即跟进？昨日，南京市地税局对相关政策进一步明确——个人转让居住未满5年的非普通商品房时，近期将委托房管部门代征土地增值税。
核定征收按“全额1％”
市民小张准备卖掉自己三年前以100万元购入的高档房，售价为150万元，营业税、城建税、印花税等各项税费加起来大约10万元。
由于小张能提供当时购入房屋时的发票和各种完税凭证，他需要缴纳土地增值税3．75万元。
记者了解到，对个人转让非普通住宅需要纳税的，南京市地税局共列出三种计税方式。
如果卖房人能提供购房发票及完税凭证的，“可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税”。
提供不了购房发票，“可由政府批准设立、国有资产管理部门授予评估资格的各类资产评估机构按照重置成本法对房屋及建筑物进行评估，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用、以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税”。
而对既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的1％计征土地增值税。
普通住房仍然免征
市地税进一步明确征收土地增值税的相关政策，让许多南京市民感到很紧张。相关人士却表示，根据文件规定，南京市民转让普通住宅时，现阶段仍免征土地增值税。据悉，即使是转让高档住宅，居住满5年以上的依然可以免征土地增值税；而居住满3年未满5年，则可减半征收。
市地税相关负责人表示，对于普通住宅的认定，仍然按照宁政办发〔2005〕59号文执行，指同时满足以下条件的住宅：住宅小区建筑容积率在1．0（含1．0）以上；单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下；实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1．44倍以下（含1．44倍）。
委托代征近期实施
“实际上，南京在对高档房、营业用房等非普通住房转让时，一直都规定征收土地增值税。”
税务人士再三强调，此税种的申报一直都有相关规定，此次则是对相关细节进行了进一步明确。
据了解，之前对二手房中非普通住宅的土地增值税，转让旧房未进行评估的，根据苏地税发（1999）087号文规定，可按转让收入的50％至80％作为扣除项目计征土地增值税（我省执行80％），即按6％的附征率征收。
“不过，此税种的申报，在个人转让二手房的环节，一直实行自行申报的原则，这也就造成了个人缴纳土地增值税的比例比较少。”
有关人士表示，之前土地增值税的缴纳，还主要来自于企业以及商业用房，别墅、豪宅的缴纳比例明显偏低，而近期文件正式下发后，土地增值税将和二手房个税、营业税一样，委托房产部门代为征收。
应缴土地增值税怎么算
市民小张将三年前买的价值100万元180平方米的房子以150万元卖掉，销售时缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税等各项税费约10万元，且能向税务机关提供当时购入房屋的有关发票及已缴税款的凭证，小张卖这套房子应缴多少土地增值税？
小张卖的房子属于非普通住宅，应缴纳的土地增值税计算如下：
1．房屋销售收入150万元2．扣除额：购房支付价款100万元、税金10万元、按照购房发票金额加扣金额100×（3×5％）＝15万元，扣除总金额为100万元＋10万元＋15万元＝125万元
3．增值额：150－125＝25万元4．增值率：25÷125＝20％适用30％的税率
5．应纳税款：25×30％＝7．5万元
6．根据规定满三年减半征收土地增值税：7．5÷2＝3．75万元
50%成交量为非普通住宅
根据文件，对个人而言，只有转让非普通住宅才会出现缴纳或不缴纳土地增值税的问题。
我市目前衡量非普通住宅存在三大标准，只要有一条满足就视为非普通住宅：1．住宅小区建筑容积率≤1．0；2．单套建筑面积≥144平方米；3．实际成交价格≥同区域住房平均交易价格1．44倍。
上面的成交价格标准具体分别为：江南八区≥8690元／平方米、江宁区≥5100元／平方米、江北片区≥3700元／平方米，房价超过该标准的将被视为非普通住宅。
理论上来说，上述价格标准应该每半年公布一次。
不过，该标准自2005年5月31日公布以来，至今还没有修改过。
一方面房价月月在涨，另一方面高档房的标准两年未变，渐渐地，很多城区出现了明明是普通住宅，却已突破高档房价格线，按照非普通住宅标准纳税的尴尬现象。
据我爱我家房地产中介公司统计，最近一段时间以来，二手房市场成交量的50％已达到非普通住宅标准。
另据网尚房地产发布，5月全市二手房成交均价为每平方米6461元，其中鼓楼区二手房成交均价高达每平方米8769元，高于每平方米8690元的标准。刘欣傅周艳
可能再次打破市场平衡
如果加上1％的土地增值税，那么非普通住宅二手房的交易双方共需缴纳税赋将占到交易总额的12．6％——其中包括5．6％的营业税（含附加费用）、1％的个人所得税、4％的契税以及土地增值税。
专业人士评价说，即使只有1％的征税比例，也有可能打破市场好不容易建立起来的平衡关系。
多家中介表示，距离8月1日还有半个月左右的时间，设想有明确交易意向的买卖双方将加快成交步骤，预计7月下半月二手房成交量将会出现一个突发性的交易高峰。去年，二手房市场上就曾经出现过在政策调控预期之下，月均交易陡然攀升至5000－6000套的先例。
多家中介公司普遍认为，交易量的减少和购房需求的减少是两回事。
一个有力的证据是原先胶着在江南八区的购房需求更多地转移到了江宁、浦口和六合。
在中介撮合交易的过程中，买家普遍反映：卖家报价过高，无法承受，但是买家也绝不情愿推迟购房计划，因为不仅房价在涨，物价也在以3％－4％的幅度逐月递增，因此买家坚信买得越早越划算。
考虑到实际购买力确实有限，供需双方便存在一个重新磨合并达到新的平衡的过程。我爱我家市场研究中心认为：二手房交易环节税费再次增加，将导致交易双方交易意愿受到抑制，二手房交易量锐减的同时，也可能会促使二手房交易价格的进一步上升，步入一种量减价升的不良状态。
具体而言，在卖方市场的前提下，当卖方预计收益将因增税而减少，必将相应比例地提高报价，使得那些因财力不足而必须通过二手房市场来解决居住问题的购房者被迫接受卖房者的这种税收成本转嫁，从而进一步加大了推升房价的动能。
因此，在二手房交易环节加税不但不能有效地抑制房价过快上涨，反而会加快促进二手房价格的不断攀升，最终呈现出二手房市场价格不降反升的态势。刘欣傅周艳
土地增值税征收标准有别
房地产开发项目的土地增值税仍以“预征”为主，市地税对“清算补征”环节也进行了明确。
记者了解到，对符合一定条件的房地产项目，税务部门将进行核定征收。而结合南京市实际情况，确定对经济适用房等普通标准住宅适用较低的征收率，而对高档住宅及商业房地产适用较高的征收率。例如：对经济适用房、中低价商品房等普通标准住宅暂不预征土地增值税，如核定征收，征收率为0．5％；对房地产开发企业建造的普通住宅，预征率为1％，核定征收率为2％；房地产开发企业建造的营业用房、写字楼预征率为2％，核定征收率为3％；房地产开发企业建造的高级公寓、度假村、别墅等预征率为3％，核定征收率为4％等。
近两年来，南京市地税局已对全市的32个项目进行了土地增值税清算，清算补征土地增值税4186．57万元。徐瑛辉楚天佑傅周艳
上海税负达交易价9.55%
经历一个多月的缓冲期后，二手房转让征税规定在上海付诸实施。理论上，上海对非普通二手住宅在交易环节所课的税负可达到交易价格的9．55％。主要包括：营业税（5．55％）、契税（1．5％）、个人所得税（2％）、土地增值税（0．5％）。此外，还有印花税、手续费等。
上有政策本意抑制投机炒房
通过税负来增加二手房转让成本，以减少资金对二手房的频繁炒作，从而起到抑制投机的作用，这是政策的本意。然而，在供求紧张的局面下，政策的良好初衷显得有些一厢情愿。“卖方要的是到手价，这税、那税他们可不管。”汉宇地产的一位物业顾问说，“即便这样，二手房还一天一个价呢。”
比转嫁税负更阴狠的招数是：在中介的撮合下，上下家串通，“做低房价”。
一位不愿具名的某地产中介公司物业顾问告诉记者，通常的做法是签两份合同，一份填写压低后的虚拟成交价，给税务机关看；一份写明应补偿的差价，留作上下家私下运作的凭据。“补偿”的名目繁多，有“装修补偿费”“户口迁移费”“搬迁费”等等。“买房人在交付首付款时，将差价一并付清，卖房人的权益我们会保障的。”这位物业顾问说，“80％的买家也愿意这样做，因为做低房价，买家的税负也可以少缴纳些。”
下有对策税费转嫁成平常事
类似的“下有对策”之所以大行其道，前提是二手房市场火爆。上海二手房指数办公室最新统计显示，继5月份上涨之后，6月份上海二手房指数继续大涨70点，达1751点，涨幅4．16％，创近年来新高。
由于市场需求量明显增加，供需存在缺口，二手房价涨幅明显放大，其中，超过七成区域二手房价格涨幅超过3％。在卖方市场下，税费转嫁便成了平常事。
据了解，在上海之前，北京于2006年12月1日起，对于个人转让的二手非普通住宅征1％的土地增值税；杭州从今年2月1日起，开征二手房转让土地增值税，大部分房源按总价的0．5％征收；温州自今年7月1日开始，也征收类似税负。由于税率较低，各地二手房市场受征收土地增值税的影响均不大。
名词解释:土地增值税
土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产，对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地增值税。
契税
除独立别墅和度假村外，个人买住宅可继续享受1．5％的契税减半优惠。 |
